Почему «принцип места» при выборе недвижимости больше не работает

Девелопер во втором поколении, генеральный директор ГК «Нижегородская девелоперская компания» (ННДК) Михаил Иванов рассказал РБК о реализуемых проектах жилищного строительства и о последних тенденциях рынка недвижимости.

- Компании ННДК в этом году исполняется 10 лет, вы являетесь одним из крупнейших застройщиков Нижегородской области. Какие проекты сейчас находятся в стадии реализации?

- Сейчас мы строим три жилых комплекса – «Циолковский»* в Сормовском районе, «Корица»** в Нижегородском районе и «Бекетов Парк»*** в Советском районе.

- Наверное, спрос на квартиры в верхней части города выше, чем в нижней?

- Нет. Статистика свидетельствует, что в Нижнем Новгороде есть два района, из которых люди обычно не уезжают, и даже новое жилье покупают там же. Это Автозаводский и Сормовский районы. Думаю, это связано с менталитетом, чувством обособленности.

- Это только подтверждает, что люди стали более избирательно подходить к покупке жилья. Какие конкурентные преимущества концепции ваших жилых комплексов вы можете отметить, и в какой мере они соответствуют растущим ожиданиям покупателей?

- Предпочтения покупателей, действительно, меняются. Причем, меняются в более сложную для девелопера сторону. Если раньше тремя факторами, определяющими качество недвижимости, были «место, место и еще раз место», то сейчас это далеко не так. Конкуренция растет, покупатель становится более требовательным. Если говорить о развитии потребительского мышления, то сначала, сразу после перестройки, все были настроены только на собственное жилье и не интересовались тем, что находится за границами квартиры. Потом люди стали обращать внимание на подъезды, лифты, входные группы, шумоизоляцию, архитектуру здания. А сейчас наступил уже следующий этап: покупателю важны общественные пространства внутри жилых комплексов, закрытая территория, парковки и так далее.

- А что сейчас с ценами?

- Сейчас цены стабилизировались. Преждевременно говорить, что они пошли вниз – снижение последнего времени находится в рамках арифметической погрешности и составляет не более 0,3%. А в целом, за год по статистике портала ЕРЗ.РФ (Единый ресурс застройщиков) цены выросли на 30%, и средняя цена сейчас составляет около 100 тыс. рублей за квадратный метр в среднем по региону, в Нижнем Новгороде цена выше – около 130 тыс. руб.

- С чем это связано: мало строят или стройка дорожает?

- Все в комплексе. На цены на недвижимость оказывает влияние масса факторов: и объем предложения, и спрос, простимулированный за счет льготных ипотечных программ. Все-таки ставка в несколько процентов заставила большое количество людей принять решение о покупке квартиры. Но и цены на стройматериалы за последние годы также колоссально выросли. Например, один только утеплитель подорожал на 300-400%.

- Это общемировая или российская тенденция?

- Это ситуация, которая сложилась на внутрироссийском рынке, но под влиянием макроэкономических факторов. Очень много логистических цепочек было нарушено из-за пандемии, и это привело к кратному росту цен.

- А в ваших жилых комплексах сколько сейчас стоит квадратный метр?

- От 120-129 тысяч рублей в ЖК «Бекетов Парк» до 170-180 тысяч рублей в «Корице», первый дом которой сейчас находится на финишной стадии. Сейчас там квартир осталось уже немного, а начинали мы первые продажи с цены около 80 тысяч рублей за квадратный метр. То есть, это была хорошая инвестиция: люди, купившие квартиры на старте, очень сильно выиграли. Но стоит отметить, что собственно инвестиционных продаж сейчас сравнительно мало, квартиры покупают в основном для жизни.

- Чем интересна «Корица»?

- В каждый наш проект мы привносим что-то новое. И, например, в ЖК «Корица» будет бесплатный спортзал для жителей, система «умный дом» как в базовой, так и в расширенной комплектации и, конечно, закрытая территория с очень интересным ландшафтным дизайном, который также будет и в уже упомянутом ЖК «Бекетов Парк».

- А в какой стадии сейчас находится ЖК «Циолковский» в Сормовском районе?

- Мы вышли на площадку в 2015 году, расселив 11 ветхих домов – более 60 семей сормовичей переехали в новое благоустроенное жилье. Причем, при расселении мы никогда не доводим дело до суда, все вопросы решаем с жителями полюбовно, и в основном люди переезжают в границах района. Могу сказать, что коэффициент улучшения жилищных условий у нашей компании значительно выше, чем в среднем по статистике.

- С чем связана такая «доброта»?

- Все очень банально. Со сроками. Мы же понимаем, что если при расселении мы уйдем в суды, то это отнимет несколько лет и сроки реализации проекта будут сорваны. Сейчас мы получили разрешения уже на все объекты жилого комплекса «Циолковский», четыре уже введены в эксплуатацию и два находятся в финальной стадии.

- Безусловно, успех девелопера в том, чтобы не останавливаться: один проект сдан, второй реализуется, третий – на подходе и так далее. Но, возможно, сейчас, когда ситуация на рынке сложная, вы думаете о том, чтобы сбавить темп?

- Нет, мы темп не сбавляем. Мы верим в перспективы рынка недвижимости. И сейчас в стадии подготовки у нас достаточно много проектов. Например, мы проектируем два жилых комплекса – на Автозаводе и в Канавинском районе около Староярмарочного собора.

- Место довольно знаковое для канавинцев…

- Да, и мы ответственно подошли к этому проекту. Он будет интересным с точки зрения архитектуры и планировок, там будет парковая территория, как для жителей самого комплекса, так и для тех, кто живет рядом. Этот проект будет реализован в течение ближайших четырех лет.

- За последние несколько месяцев стремительно снизилась выдача ипотечных кредитов, рынок лихорадило. Стабилизировалась ли сейчас ситуация?

- Сейчас существует несколько вариантов получения ипотечного займа. По состоянию на середину июня если мы говорим об обычной коммерческой ипотеке, то она начинается со ставки 10,1% на долевое строительство, 10,3% – на вторичное и уже введенное жилье, 10,9% – на машиноместа. Но наше государство очень ответственно подходит к стимулированию спроса на жилье, и достаточно большие объемы инвестиций тратятся на субсидирование ипотечных ставок. Сейчас реализуется три ключевые программы. Это семейная ипотека для семей, где ребенок родился после 1 января 2018 года, льготная ипотека для всех категорий и льготная ипотека для ИТ-специалистов.

- ННДК реализует проекты не только в области строительства, но и в сфере реставрации. Как так получилось?

- В 2018 году я был одним из соорганизаторов первого сезона фестиваля сохранения исторической среды «Том Сойер Фест» в Нижнем Новгороде. Мы всегда с большим вниманием относились к объектам культурного наследия, поэтому подписали с правительством Нижегородской области первое в своем роде соглашение, по которому мы выступаем инвестором по реставрации объекта культурного наследия (заказчиком является государственное предприятие «ДиРОН»), а взамен получаем компенсационный земельный участок под строительство.

- Речь идет о реставрации известного многим нижегородцам главного дома «Усадьбы Гусевых» на Славянской, 4а. В какой стадии там сейчас работы?

- Сейчас работы там идут полным ходом, и однозначно они будут закончены в этом году. Дальнейшую судьбу объекта будет решать собственник – правительство Нижегородской области.

- Еще одно направление вашей деятельности – завершение строительства проблемных объектов. Недавно вы сдали жилой комплекс «Пражский квартал», который был брошен предыдущим застройщиком. Сложно не строить, а достраивать?

- «Пражский квартал» действительно не наш объект, это проект другого застройщика, который был признан банкротом. Мы выступили с инициативой о замене застройщика, и по решению арбитражного суда в прошлом году к нам перешли два объекта незавершенного строительства – ЖК «Пражский квартал» и ЖК «Город будущего». «Пражский квартал» мы достроили очень быстро: на стройку зашли в начале октября, в конце декабря ввели объект в эксплуатацию, а в феврале жители стали получать ключи от своих долгожданных квартир. «Город будущего» мы начали достраивать уже в этом году. Там, безусловно, проект намного сложнее, потому что помимо юридических есть и много технических сложностей. Сейчас проект проходит государственную экспертизу на предмет достройки и корректировок, и мы прикладываем все усилия, чтобы сдать его как можно скорее. Для компании это будет уже третий такой проект – в 2019 году у нас уже был успешный опыт завершения долгостроя после другого застройщика.

И, кстати, ЖК «Корица» мы строим на компенсационном земельном участке, который получили за тот проект.

- Все-таки сейчас вы рекомендуете покупать недвижимость или советуете подождать?

- На этот вопрос я всегда отвечаю одинаково. Если вы действительно хотите купить квартиру, то лучше покупать сейчас. Потому что недвижимость – это фундаментальный актив, который всегда растет в цене. И в этом точно смогли убедиться те нижегородцы, которые пять лет назад прислушались к точно такому же моему совету.